未艾方兴从石库门大中里到CBD [复制链接]

大中里始建于年，曾经是上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一。而今，香港兴业国际集团有限公司与太古地产有限公司共同投资、管理运营，大中里地块已彻底更新为上海CBD中央商务区、南京西路商圈核心优越地段的TOD地铁城市上盖物业，成为一个融购物中心、办公楼、酒店及公寓式酒店为一体的城市综合发展项目。

年，由香港兴业国际执行主席查懋成总策划的《未艾·方兴——从大中里到兴业太古汇》（OntheRISE-FromDazhonglitoHKRITaikooHui）一书面世，自此，兴业太古汇项目背后的地产记忆故事浮出水面。从10多年前拿地，到如今的城市地标——兴业太古汇，我们来听听查懋成先生讲述的拿地、规划、保护、开发的故事。

香港兴业国际执行主席查懋成

改造缘起

年，大中里所在的静安区是英租界，这片石库门里弄有着西式风格的雕花门楣、联排别墅式的布局。开发商深谙中国人的居住习惯，于是每一栋石库门都是传统江南民居的翻版：天井、前后客堂、前后厢房、亭子间和晒台。当时的石库门既能体现西式住宅的规划理念，又保存着中式民居的建筑风格。

始建于年的大中里老照片

光阴荏苒，原先的大中里，如今的兴业太古汇，位置处在延安路高架与南北高架的交汇点左上方。这里如同人的心脏一般，能够贯通周边所有道路的血脉。但在年代的上海，伴随着一系列的城建项目，靠近心脏处的糟糕肌理，却被更无情地暴露出来——

在静安区繁华的商业街和幢幢高楼之间，既有张园、马勒别墅这样的花园洋房、深宅大院，也有原华、洋租界边缘的危棚简屋，人均居住面积甚至不足2.5平方米。社区之间的差距极大，改善居住条件的需求极为迫切。

由于建设时期规格较低，大中里区域没有像同期张园内的高级别墅那样，配备马桶、浴缸等卫生设施，居民的日常生活仍有不便。经历过改革开放的移民热之后，剩下的原居民安土重迁，选择与自家的房子一起老去。部分维护不善的老建筑，在年代后期迎来了身份背景复杂的新租客，社区的气质开始有所转变。

外表看似风光的石库门建筑，实际也不如想象中那样，容易翻新修复。查懋成先生还记得，自己实地考察大中里时发现，当年所用的建筑材料质量较差，加入海水烧制而成的砖块已经酥烂，直接架设在泥土地上的木头地基被白蚁严重侵蚀，“严格来说应该算是危楼了。”

年，静安区为各类“危棚简屋”定下了五年推进改造39万平方米的工作——这为旷日持久、工程浩大的上海旧改拉开了序幕。逐步解决了这类“城市毒疮”后，形成街坊编制、规模更大的旧式里弄改造，以及更多新型住宅的建设，也被提上了政府的工作日程。

转型回归

年初的上海静安，在经历了各类大型基础设施建设以及第一轮危棚旧屋的改造后，对于大型工程、社区动迁和各类新商业模式，已经有了基础的认知和实践经验，并开始试水更大规模的旧式里弄社区改造。位于上海“心脏”地带、诞生于二十年代的大中里区域，自然很快地进入了城市规划者的视线之内。

而此时，香港兴业国际集团已在创始人査济民先生的带领下，将香港愉景湾开发成为一个“世外小岛”。

那是年的某一天，香港愉景湾收到了来自上海的考察访问需求。对方直接提出，希望参观由香港兴业国际始于年代兴建，并持续运营、改造、升级的社区。他们顺利参观了愉景湾之后，正式道明来意：他们来自上海市静安区政府，正为市中心一幅体量较大的旧里社区——大中里寻找合适的改造开发商。

当时，查懋成先生已经为香港兴业国际定下了新的发展计划：从一家专注于香港业务的本地公司，转型为三分之一在香港、三分之一在中国内地、三分之一在亚太其他地区的国际化布局。在东南亚、日本，他试水参与了数个精品酒店品牌和小型不动产项目的投资，并开始在查氏家族源起的中国长三角地区寻找机会。

香港兴业国际与内地有着深厚的渊源：查氏家族的故乡是浙江海宁，香港兴业国际创始人查济民先生的纺织事业也是起步于长三角地区，后来拓展至香港和非洲。70年代末中国改革开放伊始，查懋成先生曾随家人首次来到内地，“那时我们就认为中国犹如一头沉睡的雄狮将被唤醒，中国内地的发展潜力将无可限量。”

大中里地块改造签约仪式照片

大中里地块位于上海市南京西路的核心商圈，是当时最大的石库门建筑群之一，地理位置独具天生的优越性，独一无二、不可复制。这个地块当时的居民居住环境和当时上海飞速发展的现状其实是不匹配的，香港兴业国际在考察中已意识到城市更新的需要和地区商业能级升级的强烈要求，随着社会变迁，这里需要注入新的活力，紧密跟上上海城市发展的脚步。

也正是因为静安区政府对愉景湾的愉快访问，香港兴业国际有了与其它开发商共同竞争“大中里地块”的机会。年12月31日，静安区政府决定与香港兴业国际集团签订整体开发协议。后者以13.1亿元人民币的价格，拿下市中心这幅占地面积超过平方米的土地。加上当时预估的开发费用，查懋成先生预计，这一项目的总投资成本高达44.8亿元人民币，金额超过当时集团资产净值的50%。

随着香港兴业国际集团有限公司现任执行主席查懋成先生带领香港兴业国际集团获得了这一地块的开发权，大中里项目正式启动。

联手太古

抱着对大中里这块珍稀土地的敬意，查懋成先生带领邓满华（现香港兴业国际集团有限公司执行董事）走访了世界知名的地标建筑，拜访享誉国际的建筑设计师，从中取经。期间，更是有幸获殿堂级建筑大师贝聿铭接见，亲授锦囊。因此，在大中里的建设规划中，香港兴业国际贯彻了公司“尊人重土”的核心价值观，首先给出一个颇具前瞻眼光，兼容零售、办公、住宅和酒店的“混合型”开发方案。

俗语有云：好事多磨。在前期的动迁和开发准备过程中，大中里项目接连遇到亚洲金融风暴、“非典”、“东八块事件”、“双增双减政策”、金融海啸和上海房地产市场不断变化的多次影响，开发工作举步维艰。

但查懋成先生笃信，大上海肯定是充满机遇的，大中里地块本身具有不可复制的区位优势和商业价值。本着“站得高，看得远”的想法，查懋成先生主动与上海市、静安区相关部门商议，改变地块用途，完全放弃住宅部分。他的想法获得了相关部门的高度认可，变更手续很快获批。

年，某些原因导致项目的动迁费用大幅上升，但香港兴业国际董事会仍旧坚定接纳了查懋成先生的动议，宣布调整整体设计思路，将大中里项目变更为以购物中心、写字楼、酒店为核心，全部自持运营的商业地产综合体。对于当时已有多个项目在开发中的公司而言，这也相当于放弃了快速回笼资金的选择。

大中里作为南京西路黄金地段上最后一个有待开发的大型地块，具有不可复制性，弥足珍贵。为了充分释放土地价值，香港兴业国际集团将原三分之二住宅用途的设计，重新规划为纯商业用途。并在年邀请太古地产以50:50对半出资的形式共同开发，为项目带来了“一加一大于二”的协同开发效应。

香港兴业国际和太古地产集思广益，共同制定了大中里项目新的规划蓝图：商业综合体包括一座大型购物中心、两幢超甲级写字楼、三个酒店及公寓式酒店，大小商业建筑遍布整个地块。香港知名的“王欧阳”建筑设计事务所在整体设计方案中，给出了一个能够呼应历史与未来、融汇中西文化内涵的开放思路。

年7月，香港兴业国际与太古地产联合宣布，双方于上海合作发展的大型综合项目正式命名为“兴业太古汇”。

而今，兴业太古汇拥有10万平方米的购物中心、两幢合计17万平方米的高端办公楼、三家合计5万平方米的酒店和公寓式酒店、一栋百年老宅查公馆和一条地铁廊。

在汇集多种业态的项目综合体中，人流可以在不同风格的建筑、街区和开放空间之间穿行，好似旧日大中里的居民在弄堂中穿梭一般，四通八达，移步换景。

购物中心的外观参考了欧洲古典风格，商场主动线上方的设计采用了具有现代感的玻璃天幕，通透明亮；整个地块的沿街立面又巧妙结合了石库门元素，与周围的历史风貌浑然一体。

兴业太古汇全景照片

这样，以长达米的购物中心为“轴”，零售、写字楼及酒店建筑群由南至北聚合成三个商业“节点”，整个项目体现以建筑群和设计风格构建出“一轴三节”的组织形态。这也巧妙地呼应了老上海里弄中的“前厅”“中庭”和“后花园”的格局，以及石库门建筑群中常见的“北闹南静”状态，连绵不绝地激发顾客的好奇心和探索欲。

至此，大中里项目拥有了新的定位和愿景：坐拥独一无二的核心区位——它是上海城市文化精神的集中体现；连接社区的历史与未来——它有着静安区特有的都市风貌；如同远离香港喧嚣的愉景湾，是精致灵动的商业绿洲，融合香港兴业国际与太古地产的卓识远见——它将成为上海最耀眼的消费潮流地标。

尊人重土

“尊人重土”是香港兴业国际的核心价值观，尊重土地上的每一个人，以及土地本身所蕴含的历史、文化、经济价值。

在项目的开发过程中，香港兴业国际深度理解上海这座城市的文化内涵，对大中里的很多历史文化和建筑进行了保护。

为了更好地保护大中里的历史建筑——“民立中学旧校舍”，香港兴业国际于年将建筑平移57米，并进行了长时间的修缮作业,使它保存原貌。此前集团并没有尝试过类似的平移和保护项目，在施工过程中也遇到不少技术难题。香港兴业国际为此咨询了非常多的专家，并聘请在历史建筑修缮与保护上非常有经验的章明建筑设计事务所牵头，前期投入8个月时间进行规划，用了13天时间，最终将这幢重达吨的楼房平移了57米。这也是当时上海少数由企业出资的优秀历史建筑平移工程。

民立中学旧校舍平移工程照片

这样，以长达米的购物中心为“轴”，零售、写字楼及酒店建筑群由南至北聚合成三个商业“节点”，整个项目体就以建筑群和设计风格构建出“一轴三节”的组织形态。这也巧妙地呼应了老上海里弄中的“前厅”“中庭”和“后花园”的格局，以及石库门建筑群中常见的“北闹南静”状态，连绵不绝地激发顾客的好奇心和探索欲。

至此，大中里项目拥有了新的定位和愿景：坐拥独一无二的核心位——它是上海城市文化精神的集中体现；连接社区的历史与未来——它有着静安区特有的都会风貌；如同远离香港喧嚣的愉景湾，是精致、灵动的商业绿洲，融合香港兴业国际与太古地产的卓识远见——它将成为上海最耀眼的消费潮流地标。

城市更新

从大城市商业地产角度而言，最关键的因素就是“Location——地段”。

兴业太古汇位于南京西路商圈核心，可谓近年来上海市中心少有的超大商业综合体，这里汇集中央商务区、地铁交汇上盖、高架等多重利好，集中着南京西路多个主要办公楼宇，是上海金领人群、时尚达人聚集之地。因此，无论从交通便利、人群消费能力、历史底蕴等各方面都具有天生的优越性，其重量级地位意义在整个上海近乎再难寻觅。

大拆大建、完全推翻，曾经是中国快速城市化进程中最为流行的做法。上海作为商业文明的绝对高地，率先认识到了历史价值的积淀，能大幅提升商业空间的品质，并带来独一无二、有形和无形的价值。所以，一批对海派文化理解深刻、有所担当的商业革新者，正引领越来越多的老建筑走上保育活化之路。

从邱式大宅、民立中学到查公馆，如今位于兴业太古汇最南端的这座优秀历史建筑，承载了上海的百年沧桑。它的整体保留改造，正顺应了留存城市肌理的城市更新大潮。修缮后的查公馆与兴业太古汇的购物中心、写字楼、酒店等业态，共同组合成了既具历史底蕴、又有潮流活力的高品质魅力载体，为老牌商圈南京西路重新注入了文化和商业的活力。

过去很长一段时间里，显得有些沉寂的南京西路东段，在兴业太古汇投入运营后，重新迎来了各类高品质、有格调的主题活动，以及跨界合作。SIFS上海国际时装周、李宇春“菜市场”艺术展、VA（VictoriaandAlbertMuseum）"鞋履乐与苦”展览、爵士春天音乐节……品味、腔调、个性和活力，将年轻人带回到了上海浦西这条最重要的商业街上。

除了本身带来的多样化属性外，查公馆与兴业太古汇——这种新旧共存的空间，承载了独特的文化气息，两者的发展与构建相辅相成，在活化整个商业片区的同时，也为南京西路片区的整体更新改造和南京西路商圈的产业升级，提供了不一样的发展路径。

同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司副总裁、兼轨道交通与地下工程设计院院长贾坚认为：“大中里地块从曾经的里弄石库门街区，转变为当今的兴业太古汇商业地标，它既承载了上海人旧时的记忆，又凝结了工程建造者的辛勤付出，还承担了上海全新商业景象的期望。大中里项目建设体现的“历史传承”、“新老交融”、“统筹互利”、“绿色环保”和“创新发展”理念，同样也将在中国方兴未艾的城市建设中得到进一步推广和发展。”

谈及兴业太古汇的前世、今生与未来，查懋成先生总是抱有一种谨慎的乐观。他相信，做生意要看重长期利益和社会效益。对于商业而言，最佳的回报：即是人的安居乐业，与城市的开明活力。真正执业界牛耳者，总能在变化多端的市场环境中，创造出独树一帜的生活空间。